（2023年上海优质写字楼市场行业需求图/受访者供图）炒股配资APP下载

　　“2023年上海经济全面恢复常态化运行，各项宏观政策显效发力回稳向好。上海写字楼供应恢复，下半年需求回温。”世邦魏理仕华东区研究部负责人陆燕近日如此表示。

　　《中国经营报》记者获悉，世邦魏理仕近日发布《2023年上海地产市场回顾与2024年展望》报告（以下简称“世邦魏理仕报告”），2023年，上海写字楼市场新增供应项目达18个，共计110.6万平方米，而新增项目的集中入市，也推动上海优质写字楼市场空置率上升至19.8%。

　　在写字楼市场之外，2023年上海优质零售物业市场新增供应面积达37.8万平方米，全年需求复苏势头强劲，租金水平实现稳步回升，而商务园区写字楼市场则呈现出“新兴赛道需求旺盛，各子市场多元发展”的趋势。

　　不仅如此，上海物业投资市场也颇受外界关注，世邦魏理仕提供的数据显示，2023年，上海物业投资市场交易总额累计789.8亿元，全年交易笔数创下历史新高，其中内资买家占比高达92%。

　　“2023年商业地产投资市场，投资者结构发生了深刻变化，从以外资机构为主到内外资机构联动，再到地方政府、企业买家、个人买家纷纷入场。”世邦魏理仕华东区投资及资本市场部负责人王晶同时认为，尽管2023年商业地产投资市场交易总额不及往年，“但交易笔数录得同比翻倍的增长，市场活跃度可见一斑”。

　　写字楼空置率攀升至19.8%

　　“2023年上海写字楼市场总体呈现供求关系不平衡和竞争加剧之势。”对于去年的上海写字楼市场，世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|办公楼部负责人张越如此直言。

　　来自世邦魏理仕的数据显示，2023年，上海优质写字楼市场新增供应项目达18个，共计110.6万平方米，而在2022年，上述两项数据分别为11个、84.4万平方米。世邦魏理仕方面表示：“新增供应集中入市，推动全市空置率攀升至19.8%，同比上升2.4个百分点。”

　　在上海优质写字楼市场行业需求方面，金融业以19.0%的比例位居全行业第一，其中，资产管理类、证券和基金为2023年全年租赁活跃度最高的三大子行业。

　　除了高居第一位的金融业外，专业服务业需求小幅回升，以14.3%的比例位居第二位。世邦魏理仕报告认为：“广告、咨询及律所的需求占比较高，数据类相关企业租赁需求表现亮眼。”

　　“TMT行业需求占比为13.0%，主要以软件科技企业的租赁需求为主，占比相较去年有所下降，主要与互联网企业整合办公场所、转向自用楼宇等原因有关。”世邦魏理仕报告显示，消费品制造业位于第四位，占比12.7%，其中以新能源汽车、服饰珠宝、快消品相关企业的租赁需求占比较为突出。

　　梳理2023年上海优质写字楼市场的热点区域可发现，徐汇滨江、陆家嘴等板块热度居高不下。

　　以徐汇滨江为例，世邦魏理仕方面介绍，徐汇滨江着力推动科创金融产业发展，成为金融科技企业选址关注重点区域，而在产业及政策加持下，徐汇滨江还吸引了广告及传媒相关企业入驻。

　　在租金方面，2023年上海优质写字楼市场租金报价同比下降2.2%，有效租金同比下降3.7%。世邦魏理仕方面认为，受制于全球经济增长放缓以及外部环境复杂性与不确定性上升，“企业利润低速修复，市场观望情绪仍浓，部分竞争压力较大的子市场业主只能采取更为灵活和激进的租赁策略，致使租金进一步下行”。

　　展望2024年，张越认为，上海全市预计约有140万平方米的新增供应，租赁市场仍面临激烈的竞争压力。“预期在经济环境持续改善、传统产业与新兴产业动能交替协同发展与产业政策驱动之下，需求将持续回升，市场复苏根基进一步牢固。”

　　全年交易笔数达105笔创下历史新高

　　世邦魏理仕数据显示，2023年，上海物业投资市场交易总额累计789.8亿元，同比下降10.2%，全年交易笔数创下历史新高，达105笔，金额在10亿元以下的小额交易占据主导。

　　“伴随各类投资机会的相继涌现，交易双方对于资产价格认知逐渐趋同，全年市场表现呈先抑后扬态势，投资型交易占比更是达到2020年以来峰值水平。”世邦魏理仕方面如此认为。

　　在标的物业类型方面，世邦魏理仕报告显示，以商务园区、厂房及长租公寓为代表的新经济资产自年初以来投资热度颇高，交易金额占全年投资总额的34.8%，其中长租公寓物业投资表现最为瞩目，交易金额相较上年水平实现翻倍跃升。

　　世邦魏理仕报告认为：“鉴于此类资产在运营过程中规模经济效应明显，投资者多以险资及地产基金等传统投资者为主，更有内资买家于年内连续完成多笔交易。”

　　除了长租公寓外，商务园区依旧为新经济资产中交易最为频繁的物业类型。世邦魏理仕报告显示，位于张江、金桥、周康等板块的优质物业持续受到机构投资者的关注，而专注于集成电路、生物医药及新能源等重点发展产业的自用买家亦在各主要园区板块有所布局。

　　除了标的物业类型外，在2023年的上海物业投资市场中，内外资买家所占比例的变化也受到市场关注。

　　世邦魏理仕数据显示，在2023年上海物业投资市场中，如按交易笔数统计，内资买家占比为92%。记者注意到，在2022年，这一数据为85%，世邦魏理仕方面彼时表示，2022年全年“交易仍以内资为主导”。

　　除了交易笔数指标外，在上海物业投资市场交易金额方面，世邦魏理仕数据显示，2023年，境外买家的投资情绪相对谨慎，全年贡献约20%的交易金额。

　　与此同时，内资企业买家投资金额年内逐季走高。世邦魏理仕报告显示，除自用买家外，以投资为目的的交易也较以往更加活跃，如异地地方政府下属企业依托“飞地经济”布局长三角门户板块或科创产业主导区域的优质办公及研发资产。世邦魏理仕报告同时认为：“企业买家对于酒店资产的投资意愿也十分强烈。”

　　“新的一年，相信随着政府政策不断释放积极信号，宏观经济逐渐企稳复苏炒股配资APP下载，融资成本持续降低，将进一步推动商业地产投资市场的流动性。核心的高品质办公楼、运营良好的零售资产以及现金流稳定的产业园区将更加值得关注，同时公寓及酒店资产的投资热度也将有所持续。”王晶如此表示。